제 4 장        건  축  법

안전한 건축물, 미관과 환경을 고려한 건축물의 건축을 위한 규제 법률(7문제 출제)

★용어정리★

□ 적용대상물

1. 건축물: 다음 어느 하나에 해당하면 건축법 규제 대상인 건축물에 해당함.

(1) 토지 위의 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것

(2) 이에 딸린 시설물(대문, 담장)

(3) 지하나 고가에  설치하는 사무소·공연장·점포·차고 등

※ 건축물 용도: 29종류

2. 대지: 건축물이 건축되는 토지

(1) 원칙: 1필지 1대지

(2) 예외: 법정된 경우 2이상 필지를 1대지로 또는 1이상 필지 일부를 1대지로 할 수 있다.

3. 공작물

(1) 2m 넘는 담장 또는 옹벽

(2) 4m 넘는 광고탑, 광고판 등

(3) 6m 넘는 굴뚝, 장식탑, 기념탑, 골프연습장 철탑, 통신용 철탑

(4) 8m 넘는 고가수조.

(5) 8m 이하 기계식 주차장 등(외벽이 없는 것)

(6) 5m를 넘는 태양에너지 이용 발전설비

□ 적용대상행위

1. 건축

(1) 신축: 건축물 없는 대지에 새로이 축조.

(2) 증축: 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적ㆍ연면적ㆍ층수 등의 증가

(3) 개축: 기존 건축물의 전부나 일부를 철거하고 종전과 같은 규모 내에서 다시 축조

(4) 재축: 건축물이 재해 등으로 멸실된 후 종전 규모 이하로 다시 축조

(단 종전규모를 초과하여 축조하는 경우에도 법정된 요건에 부합하면 재축에 해당)

(5) 이전: 주요구조부 해체하지 아니하고 같은 대지 안에서 위치 변경

※ 주요구조부(6부분): 기둥ㆍ내력벽,  바닥ㆍ보ㆍ지붕틀ㆍ주계단

2. 대수선

(1) 기둥, 보 또는 지붕틀을 증설ㆍ해체하거나 3개 이상 수선ㆍ변경

(2) 내력벽 또는 외벽마감재료➾ 증설ㆍ해체하거나 벽면적 30㎡이상 수선ㆍ변경

(3) 방화벽 또는 주계단 등을 증설ㆍ해체하거나 수선ㆍ변경

3. 용도변경: 29가지 건축물 용도 사이에 변경(허가, 신고, 신청, 그냥)

시설군	건축물 용도
1.자동차관련시설군(1)	자동차관련시설
2.산업등시설군(7)	공장, 창고시설, 위험물저장처리시설, 자원순환관련시설, 운수시설, 장례시설, 묘지관련시설
3.전기통신시설군(2)	방송통신시설, 발전시설
4.문화및집회시설군(4)	문화및집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설
5.영업시설군(4)	판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6.교육복지시설군(5)	의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장시설
7.근린생활시설군(2)	제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외)
8.주거및업무시설군(4)	단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정군사시설
9.그 밖의 시설군(1)	동물 및 식물관련시설

▶ 건축물의 용도(29종류)

① 단독주택:  다중주택, 다가구주택, 공관

② 공동주택:  아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

③ 제1종 근린생활시설: 소매점(1천㎡ 미만)/ 휴게음식점ㆍ제과점(300㎡ 미만)/ 이용원ㆍ미용원ㆍ목욕탕ㆍ세탁소/ 의원ㆍ치과의원/ 부동산중개사무소(30㎡미만)

④ 제2종 근린생활시설:  공연장(극장, 영화관 등 500㎡ 미만)/ 종교집회장(500㎡ 미만)/ 휴게음식점(300㎡ 이상)/ 일반음식점/ 장의사, 동물병원, 동물미용실/ 독서실/ 체력단련장, 골프연습장, 볼링장등/ 부동산중개사무소(500㎡ 미만)/ 다중생활시설(500㎡ 미만)/ 단란주점(150㎡ 미만)/ 안마시술소, 노래연습장.

⑤ 문화 및 집회시설： 공연장(500㎡ 이상), 예식장, 동식물원 등.

⑥ 종교시설： 종교집회장(500㎡ 이상)

⑦ 판매시설： 도매시장/ 소매시장

⑧ 운수시설： 여객자동차터미널/ 철도시설/ 공항시설/ 항만시설.

⑨ 의료시설： 병원/ 격리병원 등.

⑩ 교육연구시설：학교(유치원 포함)/ 도서관ㆍ연구소 등

⑪ 노유자시설： 아동관련시설/ 노인복지시설 등

⑫ 수련시설： 유스호스텔.            ⑬ 운동시설

⑭ 업무시설： 공공업무/일반업무시설(오피스텔 등)

⑮ 숙박시설： 호텔ㆍ여관 등/ 다중생활시설(500㎡ 이상)

위락시설： 단란주점/ 유흥주점/ 무도장ㆍ무도학원/ 카지노

공장            창고시설： 창고/ 하역장/ 물류터미널

위험물저장 및 처리시설：  주유소 등

자동차관련시설： 주차장 등         동물및식물관련시설： 축사/도축장 등

자원순환관련시설： 하수등의처리시설/ 고물상 등

교정 및 군사시설： 교정시설/ 소년원/ 국방ㆍ군사시설

방송통신시설： 방송국/ 전신전화국 등              발전시설： 발전소

묘지관련시설： 화장시설/ 봉안당/ 묘지/동물전용화장시설

관광휴게시설： 야외음악당/ 야외극장/ 휴게소/어린이회관 등

장례시설:  장례식장/ 동물전용장례식장

야영장시설

★건축허가★ - 건축물의 상대적 금지를 해제하는 처분

건축허가

(법 제11조)

착공신고

착수(2년)

공사ㆍ완공

사용승인

▶ 건축허가

1. 허가권자: 건축물을 건축 또는 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

단 21층 이상 또는 연면적 10만㎡이상 건축물(공장ㆍ창고 등은 제외)등은 특별시장ㆍ광역시장의 허가를 받아야 한다.

2. 사전결정: 건축주는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 허가 여부, 허가규조 등에 대해 사전결정신청을 신청할 수 있다.

3. 사전승인: 시장ㆍ군수는 다음 어느 하나의 건축물을 허가할 때는 도지사에게 사전에 승인을 얻어야 한다.

(1) 21층 이상(공장ㆍ창고 등은 제외)

(2) 연면적 합계 10만㎡이상(공장ㆍ창고 등은 제외)

4. 허가의 취소: 허가 받은 날로부터 2년 이내 공사에 착수하지 아니하는 경우 건축허가를 취소하여야 한다.

5. 허가의 제한

국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 법정된 사유에 해당하면 허가권자의 허가나 착공을 2년(1년 내 연장 가능)이내에서 제한할 수 있다.

6. 허가의 거부

건축허가를 할 때는 한국건축규정 준수 여부를 확인하여야 한다.

다만 위락시설ㆍ숙박시설이 주거나 교육환경에 부적합한 경우 심의를 거쳐 허가를 하지 아니할 수 있다.

7. 허가신청: 허가를 신청하는 자는 대지 소유권을 확보하여야 한다.

다만 사용할 권원을 가진 자 등의 법정 사유인 경우 그러지 아니함.

8. 매도청구: 허가받은 건축주(80/100이상 확보)는 동의하지 아니한 공유자에게 시가로 배도를 청구할 수 있다.

★건축신고★ - 허가대상 중 소규모 건축이나 대수선행위는 건축신고를 하면 허가를 한 것으로 간주한다.

건축신고

(제14조)

착공신고

착수(1년)

공사ㆍ완공

사용승인

건축신고

(법 제14조)

착공신고

착수(1년)

공사ㆍ완공

사용승인

▶ 건축신고 대상

1. 바닥면적 합계가 85㎡이내의 증축ㆍ개축ㆍ재축.

2. 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적 200㎡미만이고 3층 미만 건축물 건축(지구단위계획구역, 방재지구 등은 제외)

3. 연면적 200㎡미만이고 3층 미만 건축물의 대수선.

4. 연면적 합계가 100㎡이하 건축

5. 높이 3m이하 증축 등

※ 건축신고일로부터 1년 이내 공사를 착수하지 아니하면 그 신고효력은 상실된다.

건축신고

(제14조)

착공신고

착수(1년)

공사ㆍ완공

사용승인

건축신고

(제14조)

착공신고

착수(1년)

공사ㆍ완공

사용승인

★건축협의★ - 국가나 지방자치단체의 건축 절차.

건축신고

(제14조)

착공신고

착수(1년)

공사ㆍ완공

사용승인

건축협의

(법 제29조)

배제

착수

공사ㆍ완공

배제

(통보)

▶ 건축협의 대상

1. 건축협의 대상

국가나 지방자치단체는 건축허가나 건축신고대상 건축물의 건축, 대수선, 용도변경 등을 하려면 허가권자와 협의를 하여야 하며, 협의한 경우 건축허가나 신고를 한 것으로 간주한다.

2. 사용승인

협의한 건축물은 사용승인을 생략한다.(공사 후 통보)

3. 주민편의시설 설치

국가나 지방자치단체가 소유한 대지의 지상 또는 지하의 여유공간에 주민편의시설 등 법정된 시설을 설치하는 경우 구분지상권자를 건축주로 보고 구분지상권이 설정된 부분을 건축법 상 대지로 보아 건축허가를 할 수 있다.

★ 건축물의 유지관리 ★

1. 건축물의 유지관리 의무

건축물의 소유자나 관리자는 건축물ㆍ대지 등을 건축법 규정에 적합하도록 관리하여야 한다.

2. 정기점검, 보고

다중이용건축물, 집합건축물로 연면적 합계가 3천㎡이상 건축물 등의 소유자나 관리자는 사용승인일을 기준으로 10년이 지난 날부터 2년 마다 한번 씩 정기점검을 받아야 한다.

▶ 대 지

1. 대지의 안전 등

대지는 인접 도로면보다 낮아서는 아니 된다.

다만 배수에 지장이 없는 경우 등은 그러하지 아니하다.

2. 대지안의 조경

면적 200㎡이상 대지에는 조경 등의 조치를 하여야 한다.

단 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안의 건축물등은 그러하지 아니하다.

3. 공개공지(공간) 등 – 휴식공간

(1) 설치지역

① 일반주거지역ㆍ준주거지역

② 상업지역      ③ 준공업지역

(2) 설치대상

바닥면적 합계가 5천㎡이상인 ①문화 및 집회시설, ②종교시설, ③판매시설, ④운수시설(여객용), ⑤업무시설, ⑥숙박시설을 설치하는 경우 대지면적의 10/100이하 범위 안에서 설치하여야 한다.

(3) 완화

용적률 및 건축물 높이제한(51조)을 1.2배 내에서 완화 적용 가능.

▶ 도로 및 건축선

1. 의의

보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m이상의 법정된 도로나 예정도로.

2. 도로 소요너비

(1) 원칙: 너비 4m이상

(2) 예외: 차량통행 위한 도로 설치가 곤란한 구간은 ➾ 너비 3m이상

막다른 도로의 길이 ➾ 너비 2m이상, 3m이상, 6m이상.

3. 대지와 도로와의 관계

대지는 도로에 2m 이상 접하여야 한다. 다만 연면적 합계가 2천㎡이상 건축물 대지는 너비 6m이상 도로에 4m이상 접하여야 한다.

▶ 건축선

1. 원칙: 대지와 도로의 경계선.

2. 예외: 소요너비 미달 도로에 접한 대지

(1) 양방향: 도로 중심선에서 소요너비에 1/2을 후퇴한 선.

(2) 일방향: 경사지 등이 있는 쪽 도로경계선에서 소요너비를 후퇴한 선.

3. 건축선에 의한 건축제한

건축물 및 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 된다.

단 지표 하의 부분은 그러하지 아니하다.

▶ 건축물의 구조, 재료, 설비

구조

(1) 국토교통부령으로 정하는 구조기준에 따른 안전 확인대상

➾ 건축허가 대상 건축물

(2) 내진성능 확보 확인 대상 ➾ 건축허가 대상 건축물

(3) 구조안전 확인 서류의 제출 대상

① 2층 이상(목구조 3층이상) 건축물

② 연면적 200㎡이상(목구조는 500㎡이상) 건축물(창고, 축사 등 제외)

③ 높이 13m이상 건축물  ④ 기둥과 기둥 사이 거리 10m이상

2. 난간설치 의무

옥상광장, 2층 이상의 층에 설치된 노대에는 높이 1.2m이상 난간을 설치.

3. 헬리포트

11층 이상인 건축물로 11층 이상의 층의 바닥면적 합계가 1만㎡이상인 건축물.

4. 직통계단

건축물에는 피난층으로 통하는 직통계단을 거실 각 부분으로부터 계단까지 이라는 보행거리 30m이하가 되도록 설치하여야 한다.

5. 방화지구 건축제한

방화지구 안에서는 건축물의 주요구조부 및 외벽을 내화구조로 하여야 한다.

6. 지하층

(1) 의의: 건축물 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로 바닥으로부터 지표면까지 평균높이가 당해 층 높이의 1/2이상인 것.

(2) 지하층은 층수에 산입하지 아니한다.

(3) 지하층의 바닥면적은 연면적 산정에 포함시키는 것이 원칙이나 다만 용적률 산정시 연면적에는 산입하지 아니한다.

7. 내진능력공개: 사용승인 받은 후 즉시 내진능력을 공개

① 2층 이상 건축물    ② 연면적 200㎡이상 건축물

8. 승용승강기 설치 대상

6층 이상으로서 연면적 2천㎡이상인 건축물을 설치하는 경우.

건축신고

(제14조)

착공신고

착수(1년)

공사ㆍ완공

사용승인

▶ 면적산정

1. 대지면적: 대지의 수평투영면적, 단 소요너비 미달인 도로에 인접한 대지에서 후퇴한 면적 등은 제외.

2. 건축면적: 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

3. 바닥면적: 건축물 각 층의 벽ㆍ기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 단 다음면적은 제외.

(1)  주택의 발코니 등 노대의 바닥은 노대 등의 면적에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

(2) 피로티 등으로 공중의 통행, 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우는 바닥면적 산입에서 제외한다.

(3) 옥상에 설치한 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ장식탑ㆍ다락(층고가 1.5m이하, 경사진 지붕인 경우 1.8m이하) 등은 바닥면적 산입에서 제외한다.

4. 연면적: 지하층을 포함한 각 층의 바닥면적의 합계로 한다.

단 용적률을 산정하는 경우 다음의 면적은 제외한다.

(1) 지하층 면적

(2) 지상층의 주차용(부속용도)으로 쓰는 면적

(3) 초고층건축물 피난구역 등

▶ 높이산정

1. 건축물의 높이

건축물 높이는 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이로 한다. 단 1층 전체가 필로티 인 경우 필로티 층고를 제외한 높이로 한다.

2. 층고: 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체 윗면까지 높이로 한다.

3. 층수

(1) 층의 구분이 불명확한 경우 4m를 1층으로 산정한다.

(2) 층수가 서로 다른 경우 가장 많은 층수를 건축물 층수로 산정한다.

(3) 옥상에 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑 등의 옥상 부분으로서 그 면적의 합계가 당해 건축면적에 1/8이하인 것은 층수에 산입하지 아니한다.

▶ 대지의 분할제한: 다음 범위 안에서 조례가 정하는 면적 미달 금지

1. 주거지역 : 60㎡이상        2. 상업지역 : 150㎡이상

3. 공업지역 : 150㎡이상       4. 녹지지역 : 200㎡ 이상

5. 위의 지역에 해당하지 않는 지역: 60㎡ 이상

★ 특별건축구역 등 ★

1. 특별건축구역

조화롭고 창의적인 건축을 통하여 도시경관의 창출 등을 위하여 이 법 또는 관계법령에 따라 일부규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적용하도록 지정하는 구역.

➾ (국) 또는 시ㆍ도지사가 법정된 신규 개발지에서 지정한다.

2. 특별가로구역

국토교통부장관 및 허가권자는 도로에 인접한 건축물의 건축을 통한 조화로운 도시경관의 창출을 위하여 이 법 및 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화하여 적용할 수 있도록 지정하는 구역

➾ 경관지구, 지구단위계획구역에서 지정한다.

3. 건축협정

토지 또는 건축물의 소유자, 토지 또는 건축물의 지상권자, 그 밖에 해당 토지 또는 건축물에 이해관계가 있는 자로서 건축조례로 정하는 자 중 그 토지 또는 건축물 소유자의 동의를 받은 자(이하 "소유자등")는 전원의 합의로 건축ㆍ대수선 또는 리모델링에 관한 협정을 체결할 수 있다.

➾ 지구단위계획구역, 주거환경개선구역 등에서 지정한다.

제 5 장        주  택  법

➾ 30개 이상 주택을 건설, 공급하거나 공동주택 리모델링에 관한 규제를 정하는 법률(7문제)

▶ 용어정리

1. 주택 종류

① 국민주택: 다음 어느 하나의 주택으로 국민주택규모 이하

㉠ 국가ㆍ지자체, 토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택

㉡  국가ㆍ지자체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금 지원 받은 주택

② 민영주택: ‘국민주택’을 제외한 주택

2. 준주택

① 건축법 상 제2종 근린생활시설 및 숙박시설인 다중생활시설

② 건축법 상 노유자시설인 노인복지주택

③ 건축법 상 업무시설인 오피스텔

④ 건축법 상 공동주택인 기숙사(학생복지주택 포함)

3. 도시형 생활주택: 300세대 미만이고 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 도시지역 안에서 건설하는 다음의 주택을 말한다.

① 단지형 연립주택: 심의를 거쳐 주택 부분 5개층 까지 가능

② 단지형 다세대주택: 심의를 거쳐 주택 부분 5개층 까지 가능

③ 원룸형주택:

㉠ 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것.

㉡ 욕실 및 보일러실을 제외한 부분은 하나의 공간(단 30㎡이상인 경우 2개 공간 가능)

㉢ 세대별 주거전용면적은 50㎡이하

㉣ 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

4. 공공택지: 국민주택사업, 택지개발사업 등 공공사업(10종류)에 의해 조성되는 공동주택 용지.

5. 주택단지: 다음 각 호 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 단지로 본다.

(1) 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차 전용도로

(2) 폭 20m이상 일반도로

(3) 폭 8m이상 도시계획예정도로 등

6.부대시설: 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로 등

7.복리시설: 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 경로당 등

8.간선시설: 주택단지 안의 도로ㆍ상하수도ㆍ전기시설ㆍ가스시설ㆍ통신시설

및 지연난방시설 등의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는

같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다.(단 가스시설, 통신시설, 지역난방시설을 간선시설에 포함)

등록사업자

(국)에게 등록

비등록사업자

1. 공공사업주체(국가ㆍ지자체ㆍ토공ㆍ지공

2. 공익법인

3.  주택조합 (지역, 직장, 리모델링)

4. 고용자

▶ 주택법 상 사업 절차

사업계획승인

착공신고

착수(5년 내)

공사ㆍ완공

사용검사

★ 사업주체 ★

주택법에 따라 사업계획승인을 신청하여 주택건설사업을 시행하는 자

1. 등록사업자     2.비등록사업자

▶ 등록사업자

1.등록의무: 연간 단독(공동)주택 20호(세대)이상(도시형생활주택 등은 30세대)이상 주택건설사업 또는 연간 1만㎡이상 대지조성사업을 하려는 자는 (국)에게 등록하여야 한다.

2.등록요건: ① 자본금 3억 이상, ② 기술자 1인이상, ③ 사무장비를 갖출수 있는 사무실 면적 등을 제출하여야 한다.

※ 공동사업주체

1. 주택조합(세대수가 증가되지 아니하는 리모델링조합 제외)은 등록사업자와 공동으로 할 수 있다.

2. 고용자는 등록사업자와 공동으로 사업을 하여야 한다.

※ 등록의무면제: 주택조합과 고용자가 등록사업자와 공동으로 시행자가 되면 등록하지 아니하고 주택건설사업이 가능하다.

▶ 주택조합

1. 종류: 지역주택조합ㆍ직장주택조합 또는 리모델링주택조합

2. 설립절차

(1) 원칙: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 설립인가.(변경, 해산도 인가)

(2) 예외: 단 국민주택을 공급 받기 위한 직장주택조합은 설립신고.

3. 조합원:

주택건설예정세대수의 1/2이상으로 구성하되 20인 이상 조합원으로 한다. 단 리모델링조합은 그러하지 아니하다.

(1) 지역조합원: 무주택자세대주 또는 전용면적 85㎡이하 주택 1채 소유자(동일모집지역에 6개월이상에 거주)

(2) 직장조합원: 무주택자세대주 또는 전용면적 85㎡이하 주택 1채 소유자(동일한 직장에 근무자)

※ 주의: 단 설립신고대상 직장조합은 무주택자로만 구성한다.

4. 조합원 모집: 지역 또는 직장조합의 조합원을 모집하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고 공개모집방법으로 하여야 한다.

5. 토지사용권원 확보: 지역 또는 직장주택조합이 설립인가를 받으려면 주택건설대지의 80%이상 토지 사용권원을 확보해야 한다.

6. 사업계획승인신청: 주택조합(30세대 이상 세대수가 증가되는 리모델링조합은 제외)은 설립인가 후 2년 이내 사업계획승인을 받아야 한다.

★ 사업계획승인 ★

30개 이상 주택을 건설하거나 대지 1만㎡이상을 조성할 때 받아야 하는 행정처분

1. 사업계획승인: 다음의 주택사업 또는 대지조성사업을 1만㎡이상으로 하려는 자는 사업계획승인을 신청하여야 한다.

(1) 단독주택: 30호 이상. 단 한옥 등은 50호 이상.

(2) 공동주택: 30세대이상. 다만, 다음 어느 하나의 주택은 50세대 이상.

① 법정된 요건을 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택

② 주거환경개선사업(스스로 개량)

2. 승인권자

(1) 원칙

① 대지면적이 10만㎡이상: 시ㆍ도지사 또는 대도시시장

② 대지면적이 10만㎡미만: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수

(2) 예외: 다음의 경우는 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

① 국가 및 한국토지주택공사

② 330만㎡이상 규모로 택지개발사업 또는 도시개발사업

③ 수도권ㆍ광역시의 긴급한 주택난 해소가 필요한 지역 또는 지역균형개발을 위한 지역.

3. 승인대상의 제외: 다음 어느 하나는 승인대상에서 제외한다.

(1) 상업지역(유통상업지역 제외)ㆍ준주거지역 내 300세대 미만 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로 연면적에 대한 주택연면적 비율이 90%미만을 갖춘 경우

(2) 농어촌주거환경개선사업 중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업

4. 공사 착수 기한

사업계획승인일로부터 5년 이내 공사에 착수하여야 한다.

5. 대지소유권의 확보

사업계획승인을 받으려는 자는 대지 소유권을 확보해야 한다. 단 법정된 경우는 예외

6. 사용검사

(1) 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 국토교통부장관에게 사용검사를 받아야 한다.

(2) 사용검사는 신청일부터 15일 이내 사용검사를 하여야 한다.

★ 주택건설자금 ★

▶ 건설자금

1. 주택상환사채(社債)

(1) 발행자: 한국토지주택공사 또는 등록사업자(자본금 5억 이상, 보증서 등의 요건) 등의 요건)가 발행할 수 있다.

(2) 적용법규: 이 법의 규정을 제외하고 「상법」을 적용.

(3) 발행방법: 기명증권으로 발행한다.

(4) 상환기간: 상환기간 3년을 초과할 수 없다.

2. 국민주택사업특별회계

지방자치단체는 국민주택사업의 시행을 위하여 특별회계를 설치ㆍ운용 하여야 한다.

★ 국ㆍ공유지 우선매각 ★

▶ 국ㆍ공유지 등의 우선매각 등

1. 국ㆍ공유지 우선 매각 등

국가ㆍ지방자치단체가 소유한 토지는 다음 어느 하나의 자에게 우선하여 매각ㆍ임대할 수 있다.

(1) 국민주택규모로 50%이상 건설하거나 대지 조성

(2)  주택조합의 주택 건설하거나 대지조성

2. 체비지 매각 요구

사업주체는 국민주택용지로 사용하기 위하여 도시개발사업 시행자에게 체비지의 매각을 요구할 수 있다. ⇨ 시행자는 체비지 총면적의 1/2범위 안에서 매각이 가능하다.

3. 수용 또는 사용

국가ㆍ지자체, 토지주택공사, 지방공사는 국민주택건설사업 등을 위하여 공취법 규정에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다.

★ 주택건설자금 ★

공동주택 리모델링 절차에 대한 내용.

리모델링조합 설립인가

사업계획승인

착공신고

착수

공사ㆍ완공

사용검사

리모델링허가

착공신고

착수

공사ㆍ완공

사용검사

29개이하 증가

30개이상 증가

▶ 리모델링

1. 리모델링 종류: 다음 어느 하나에 해당하는 행위.

(1) 대수선(10년 경과)

(2) 15년이 경과된 공동주택을 각 세대 전용면적의 30%이내 증축

➾ 세대면적 증가형

(3) 기존 세대수의 15% 이내로 세대수를 증가하는 증축 행위

➾ 세대수 증가형 리모델링.

※ 수직증축형은 3개층 이하와 구조도를 보유하여야 하는 요건을 모두 충족하여야 한다.

2. 리모델링사업주체

리모델링조합 또는 입주자대표회의(전원동의), 소유자ㆍ관리자ㆍ관리주체(전원동의)

3. 리모델링주택조합 설립인가 요건

주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각  2/3이상 결의 및 각 동의 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 결의.

★ 주택의 공급 ★

주택법에 의하여 건설된 주택을 분양하거나 임대하는 절차에 대한 규제

▶ 공급

1. 공급의 의의: 분양 또는 임대하는 것.

2. 입주자모집승인

사업주체(국가, 지자체, 토지주택공사, 지방공사 등은 제외)가 입주자를 모집하고자 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설은 신고)을 얻어야 한다.

3. 분양가격의 제한

다음 어느 하나에 해당하는 지역에서 신규 공급하는 공동주택의 경우에는 이 조에서 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다.

(1) 공공택지

(2) 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역

※ 단 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외.

① 도시형생활주택

② 경제자유구역에서 공급하는 공동주택으로 경제자유구역위원회가 인정하여 심의ㆍ의결한 경우

③ 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로 층수 50층 이상 또는 높이 150m이상인 경우

4. 공급질서 교란금지

누구든지 다음의 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(단 상속ㆍ저당은 제외)하거나 이를 알선 또는 광고하여서는 아니 된다.

① 주택조합의 주택을 공급받을 지위           ② 주택상환사채

③ 입주자저축증서      ④ 무허가건물확인서, 이주대책대상확인서 등

5. 저당권 설정제한

사업주체는 입주자모집공고승인 신청일(주택조합은 사업계획승인신청일)이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일 까지 기간 동안 입주예정자 동의 없이 「저당권 등의 담보물권, 전세권ㆍ지상권ㆍ등기된 임차권 설정행위 등」을 할 수 없다.

6. 신규 분양권의 전매행위 등의 제한

(1) 투기과열지구의 지정 및 해제

(국) 또는 시ㆍ도지사가 주택가격 안정을 위하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구를 지정ㆍ해제할 수 있다.(1년마다 재검토)

(2) 주택 등의 전매 제한

사업주체가 공급하는 법정된 신규 분양주택 또는 분양받을 지위는 10년 범위 안에서 따로 정한 기간 내 전매(매매ㆍ증여 포함, 상속은 제외) 및 전매알선이 금지된다. 다만 다음 부득이한 사유는 제외한다.

① 세대원 전원이‘근무, 생업, 질병치료, 취학 등의 사유로 다른 시ㆍ군으로 이전(수도권으로 이전하는 경우 제외)

② 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전

③ 세대원 전원이 해외로 이주, 2년 이상 해외 체류

④ 이혼으로 주택 등을 배우자에게 이전

⑤ 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

7. 조정대상지역

(국)은 다음 구분에 따라 심의를 거쳐 조정대상지역을 지정할 수 있다.

(1) 과열지역: 분양등이 과열 또는 과열 우려가 있는 지역

(2) 위축지역: 거래가 위축 또는 위축될 우려가 있는 지역

제 6 장        농  지  법

1. 농지: 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지.

(1) 지목이 전ㆍ답ㆍ과수원

(2) 기타 법적 지목에도 불구하고 실제 농작물의 경작지 또는 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지

(3) (1)(2)호 토지의 개량시설(유지, 양ㆍ배수시설, 농로 등)부지

(4) (1)(2)호 토지에 설치하는 농축산물 생산시설(고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사 등)부지

※ 단 다음의 경우는 농지에서 제외한다.

① 지목이 전ㆍ답, 과수원이 아닌 토지(임야는 제외)로서 경작지나  재배지로 이용되는 기간이 3년 미만인 토지,

② 지목이 임야로서 산지관리법 상 산지전용허가를 거치지 아니하고 경작이나 재배에 이용되는 토지.

③ 초지법 상 초지.

2. 농업인: 농업에 종사하는 개인으로서 다음에 해당하는 자.

(1) 1천㎡이상 농지에서 경작 또는 재배하거나 1년에 90일 이상 농업에 종사하는 자.

(2) 농지에 330㎡이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스 등의 시설을 설치하여 경작 또는 재배하는 자

(3) 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

(4) 농업경을 통한 농산물 판매액이 연간 120만원 이상인

3. 농업법인

(1) 영농조합법인

(2) 업무집행권 자 중 1/3이상이 농업인인 농업회사법인

4. 농업경영

농업인 또는 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위.

5. 자경

경작 또는 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상 자기 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작 또는 재배하는 것.

6. 위탁경영

농지의 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급하기로 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영.

7. 농지의 전용

농지를 농작물 경작이나 다년생 식물 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것,

처분의무통지

(1년)

처분명령

(6개월)

이행강제금

매수청구

(농어촌공사에게)

농지의 처분

1. 농지처분의무통지: 농지소유자는 다음 어느 하나의 사유가 발생한 날부터 1년 이내 해당 농지를 처분하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 처분 대상 농지, 처분의무기간 등을 통지하여야 한다.

(1) 자연재해ㆍ농지개량ㆍ질병ㆍ징집 등 사유 없이 자기 농업경영 미이용

(2) 정당한 사유 없이 체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 인정된 경우

(3) 농지전용허가나 전용신고를 하고 취득한 날부터 2년 이내 목적사업 미착수

(4) 농지 소유 상한 초과하여 소유가 판명된 경우 ⇨ 초과한 부분만 처분

2. 처분명령과 매수청구

시장ㆍ군수ㆍ구청장은 처분의무기간(1년) 내 처분대상 농지를 처분하지 아니한 농지소유자에게 6개월 이내에 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다.

※ 매수청구: 농지소유자는 처분명령을 받으면 한국농어촌공사에게 매수를 청구할 수 있다.

농어촌공사는 공시지가를 기준으로 매수할 수 있다.

3. 이행강제금

시장ㆍ군수ㆍ구청장은 처분명령을 이행하지 아니한 자에게 해당 농지 토지가액(공시지가)의 20/100에 해당하는 이행강제금을 부과한다.

대리경작제도

1. 의의: 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 유휴농지에 대하여 농지 소유자 등을 대신하여 직권 또는 신청을 받아 대리경작자를 지정 가능. 단 다음의 유휴농지는 지정대상 예외

(1) 지력증진이나 토양의 개량ㆍ보전을 위한 휴경농지

(2) 연작 피해가 예상되는 지력의 증진ㆍ회복을 위한 휴경

(3) 전용허가를 받거나 전용협의를 거친 농지

(4) 전용신고를 하거나 타용도 일시사용 허가 등을 거친 농지

2. 대리경작자의 자격

(1) 1차; 인근지역에서 농업경영을 하는 농업인 또는 농업법인으로 지정

(2) 2차:  (1)호의 지정이 곤란한 경우 인근농지의 농업생산자 단체나 학교 등 지정

3. 지정절차

(1) 지정예고: 지정하려면 농지소유자 등에게 예고를 하여야 한다.

(2) 이의신청: 이의가 있는 자는 예고를 받은 날부터 10일 이내 이의 신청 가능.

(3) 심사 후 통지: 이의신청을 받은 날부터 7일 이내 그 결과 통지.

4. 기간: 대리경작 기간은 따로 정함이 없는 한 3년으로 한다.

5. 중지신청

대리경작자는 수확량의 10/100을 수확일부터 2개월 이내 농지소유자 등에게 지급. 수령을 거부하거나 지급이 곤란한 경우 공탁 가능.

6. 중지신청

농지소유자 등이 스스로 경작하려면 지정 기간이 끝나기 3개월 전까지 지정을 중지할 것을 시ㆍ군ㆍ구에게 신청하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장 1개월 이내 중지를 농지소유자에게 알려야 한다.

7. 지정 해지: 기간 만료 전이라도 지정을 해지 가능한 사유

(1) 대리경작 농지 소유권자 등이 정당한 사유를 밝혀 해지 신청 시.

(2) 대리경작자가 경작을 게을리 한 경우

(3) 대리경작자가 토지사용료 지급 또는 공탁하지 않는 경우

(4) 대리경작자가 지정해지를 신청하는 경우

농지의 임대차 또는 사용대차 사유

농지는 다음 어느 하나의 경우를 제외하고 임대차나 사용대차 할 수 없다.

(1) 국가 또는 지자체가 농지를 소유

(2) 상속(유증)으로 농지를 소유

(3) 8년 이상 농업경영하던 자가 이농한 후 농지를 계속 소유

(4) 담보농지를 취득하여 소유

(5) 농지전용허가/ 농지전용신고/ 농지전용협의를 마친 농지

(6) 농지 개발사업지구에서 1,500㎡미만의 농지를 소유

(7) 농업진흥지역 밖의 농지 중 평균경사율이 15%이상인 농지를 소유

(8) 농어촌공사가 소유/ 매립농지를 소유/ 토지수용으로 소유

(9) (농)과 협의를 마치고 소유

(10) 농지이용증진사업 시행계획에 따라 임대 또는 사용대하는 경우

(11) 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 부상으로 3월 이상 치료, 교도소 등에 수용, 3월 이상 국외여행 등의 사유

(12) 60세 이상이 되어 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자(자기농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 자)

(13) 주말체험영농을 하려는 자에게 임대 또는 사용된 한 경우

(14) 상속으로 농지를 취득한 자가 농업경영을 하지 아니하는 자로 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지

(15) 8년 이상 농업경영 후 이농한 자가 소유 상한을 초과하여 소유

(16) 자경농지를 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대나 사용대하는 경우

1. 지정권자: 시ㆍ도지사는 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정할 수 있다.

(1) 농업진흥구역: 농지조성사업 등이 시행 중인 지역으로 농업용으로 이용하거나 이용할 토지가 농림부장관이 정하는 규모로 집단화 되어 있는 토지.

(2) 농업보호구역: 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하는 지역

2. 대상지역

녹지지역(특별시 제외), 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역을 대상으로 지정 할 수 있다.

3. 지정절차

(1) 통지 후 의견청취: 지정ㆍ변경 및 해제하려는 때에는 미리 토지 소유자에게 그 내용을 개별통지하고 해당 지역 주민의 의견을 들어야 한다.(14일 이내 의견제출)

(2) 심의: 시ㆍ도 농업ㆍ농촌 식품산업정책심의회 심의를 거쳐 (농)의 승인을 받아 지정한다.

(3) 협의: 농림부장관은 녹지지역이나 계획관리지역이 농업진흥지역에 포함되면 승인 전에 (국)과 협의하여야 한다.

4. 매수청구

(1) 농업진흥지역의 농지를 소유한 농업인 등은 한국농어촌공사에게 매수를 청구할 수 있다.

(2) 농어촌공사는 감정평가업자가 평가한 금액을 기준으로 해당 농지를 매수하여야 한다.

5. 행위제한

(1) 농업진흥구역 안에서 허용되는 행위

다음의 행위와 같은 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되지 아니한 행위는 할 수 없다.

① 농자물의 경작 또는 다년생 식물의 재배,

② 고정식온실ㆍ버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설 설치

③ 축사ㆍ곤충사육사, 농막 및 간이퇴비장 등의 설치

④ 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행

※ 단 다음의 행위(9가지)도 농업진흥구역 안에서 예외적으로 허용된다.

① 국내에서 생산된 농수산물 가공ㆍ처리시설(1만㎡미만), 육종연구를 위한 농수산물 시험ㆍ연구시설(3천㎡미만) 설치.

② 어린이놀이터ㆍ마을회관ㆍ경로당ㆍ어린이집 등 농업인의 편의시설 등의 설치

③ 법정된 요건의 농업인ㆍ어업인 주택, 농업용시설 등(1세대 당 660㎡이하)의 설치,

④ 국방ㆍ군사시설의 설치             ⑤ 하천ㆍ제방 등의 설치

⑥ 문화재 보수ㆍ복원ㆍ발굴 등의 행위  ⑦ 도로ㆍ철도ㆍ전기 공급시설의 설치

⑧ 지하자원 탐사, 지하광물 채광을 위한 장소로 사용.

⑨ 부지 총면적 3천㎡미만 농업기계수리시설 등 농어촌 발전에 필요한 시설.

(2) 농업보호구역 안에서 허용되는 행위

농업보호구역 안에서 다음 각 호 외의 토지이용행위를 할 수 없다.

① 농업진흥구역 안에서 토지이용행위

② 농업인의 소득증대를 위한 관광농원사업(2만㎡미만), 주말농원사업(3천㎡미만), 태양에너지를 이용하는 발전설비의 설치

③ 농업인의 생활여건을 위한 1천㎡미만인 단독주택, 1천㎡미만의 제1종 근린생활시설 중 소매점, 의원ㆍ치과의원ㆍ지역자치센터 등, 1천㎡미만의 제2종 근린생활시설 중 일부시설의 설치

④ 양수장ㆍ정수장 등 3천㎡미만(변전소, 도시가스배관시설 제외) 시설의 설치

1. 농지의 전용허가

(1) 의의: 농지를 전용하려는 자는 법정된 경우를 제외하고 농림부장관의 허가를 받아야 한다.

(2) 허가권자 및 권한의 위임

① 원칙: 허가권자는 농림축산식품부장관.

② 예외: 법정된 면적에 대하여 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 위임한다.

(3) 전용허가의 절차

① 허가신청서의 제출: 전용허가를 받으려는 자는 관련 서류를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

② 심사 후 송부: 시ㆍ군ㆍ구는 신청서를 받은 경우 심사 후 관련 서류를 10일 이내 시ㆍ도지사에게 보내야 한다.

③ 종합심사 후 제출: 시ㆍ도지사는 10일 이내 종합적인 심사 의견서를 첨부하여 (농)에게 제출하여야 한다.

④ 허가: (농)은 법정된 심사기준에 적합하지 아니한 경우 전용허가를 하여서는 아니된다.

(4) 허가의 금지: (농)은 대기오염물질배출시설, 폐수배출시설, 농지의 전용이나 농지보전을 해칠 우려가 있는 시설로 사용하려는 농지는 전용을 허가할 수 없다. 단 도시지역ㆍ계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지는 전용을 허가할 수 있다.

2. 전용협의: 주무부장관 또는 지자체 장은 법정된 사유에 해당하는 경우 농림부장관과 전용 협의를 하여야 한다.

3. 전용신고: 다음 어느 하나의 시설 부지로 전용하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

(1) 농업인주택ㆍ어업인주택(농업진흥지역 밖에서 설치하는 무주택세대주가 소유한 660㎡이하)

(2) 농업용시설(농업인: 세대당 1500㎡이하, 농업법인: 법인당 7천㎡이하, 농업진흥지역 안은 3300㎡이하)

(3) 농업진흥지역 밖에 설치하는 축산업용시설(농업인: 세대당 1천500㎡이하, 농업법인: 법인당 7천㎡이하)

(4) 자기가 생산한 농수산물을 처리하기 위하여 농업진흥지역 밖에 설치하는 집하장ㆍ판매장ㆍ가공공장 등 농수산물 유통ㆍ가공시설(세대당 3300㎡이하)

(5) 농업진흥지역 밖에 설치하는 어린이놀이터ㆍ마을회관, 경로당ㆍ보육시설ㆍ유치원 등, 목욕탕ㆍ구판장ㆍ운동시설 등.

(6) 농수산업관련 시험ㆍ연구시설(법인 당 7천㎡이하, 농업진흥지역 안 3천㎡이하)

(7) 농업진흥지역 밖에 설치하는 양어장ㆍ양식장(세대 또는 법인당 1만㎡이하)

4. 타 용도 일시사용 허가

농지를 다음 어느 하나의 용도로 일시 사용하려는 자는 농지를 복구한다는 조건으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 타용도 일시사용허가

① 「건축법」상 건축허가 또는 건축신고 대상이 아닌 간이 농수축산업용시설과 농수산물간이처리시설 ⇨ 7년 이내 일시사용(5년 내에서 연장 가능)

② 주목적사업을 위하여 현장사무소나 부대시설 등을 설치하거나 물건을 적치하는 경우 ⇨ 그 주목적 사업의 시행에 필요한 기간 이내 일시사용(필요한 기간에서 연장 가능)

③ 법정된 골재 및 광물 등의 채굴 ⇨ 5년 이내 일시사용(3년 이내에서 연장 가능)

5. 타용도 일시사용 신고

농지를 다음 용도로 일시 사용하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다. 지력을 훼손하지 아니하고, 원상복구 조건.

➾ 10일 이내 신고 여부 통지)

(1) 썰매장, 지역축제장

(2) 건축법 상 건축허가나 건축신고 대상이 아닌 간이 농수축산업용시설 등