국토의 계획 및 이용에 관한 법률

					국토교통부장관
특별 시장			광역 시장			특별자치 시장			특별자치 도지사			도지사
구청장			구청장									시장 군수

1. 광역계획권의 지정

(1) 지정권자: (국) 또는 도지사가 지정.

(2) 지정대상: 둘 이상 특별시ㆍ광역시ㆍ자치시ㆍ자치도ㆍ시ㆍ군의 전부 또는 일부에 지정 가능

2. 광역도시계획 수립권자, 승인권자

(1) 시장ㆍ군수가 공동 수립 ➾ 도지사에게 승인신청

(2) 시ㆍ도지사가 공동 수립 ➾ (국)에게 승인신청

3. 수립 및 승인 절차

기초조사(의무)

의견청취

수립(안), 승인신청

협의 및 심의

승인

공고ㆍ열람

4. 조정신청 ➾ 협의 불성립 시  도지사 또는 (국)에게 조정 신청 가능.

광역도시계획:

(테마2)

광역계획권의 장기발전방향

행정청

1. 수립대상지역: 특별시ㆍ광역시ㆍ자치시ㆍ자치도ㆍ시 또는 군 안에서 수립.

(인접 도시를 포함하여 수립 가능)

2. 도시군기본계획 수립권자, 승인권자

(1) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ자치시장ㆍ자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 수립하여야 한다. 단 법정된 시ㆍ군은 수립하지 아니할 수 있다.

(2) 시장ㆍ군수가 수립한 경우 도지사에게 승인 신청.

3. 수립 및 승인 절차

기초조사(의무)

의견청취

수립(안), 승인신청

협의 및 심의

승인

공고ㆍ열람

4.  타당성 검토: 5년 마다 재검토 정비하여야 한다.

도시군기본계획:

테마3 개별도시의 장기발전방향.

1. 입안대상지역: 특별시ㆍ광역시ㆍ자치시ㆍ자치도ㆍ시 또는 군 안에서 입안.

2. 도시군관리계획 입안권자

(1) 원칙: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ자치시장ㆍ자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 입안한다.

(2) 예외: (국), (해) 또는 도지사도 법정된 사유 시 입안할 수 있다.

3. 결정권자

(1) 원칙: 시ㆍ도지사, 대도시, 시장ㆍ군수(2개)

(2) 예외: (국), (해)

4. 입안 및 결정 절차

기초조사(의무)

의견청취

①공람 ②지방의회

입안(안), 결정신청

협의 및 심의

결정ㆍ고시

열람

주민입안제안

(4개)

4. 지형도면 고시:  지형도면 고시일 - 도시군관리계획 효력발생일

5. 타당성 검토: 5년 마다 재검토 정비.

도시군관리계획: 테마4

실천적 행정계획

□ 용도지역(테마5),

용도지구(테마6)

용도지역

토지의 용도나 건축가능한 건축물의 종류, 크기를 규제하기 위하여 지정.

2. 용도지구

경관, 안전 등의 확보목적을 위하여 용도지역 위에 지정하기 위해 부가적으로 지정

□ 기반시설의 설치ㆍ정비ㆍ개량(테마9, 테마10)

□ 용도구역

(테마7)

용도지역, 용도지구의 규제를 보다 강화ㆍ완화하기 위하여 부가적으로 지정하는 규제

	용도구역 (5종류)			개발제한구역 ➾ (국)이 지정
				도시자연공원구역 ➾ 시ㆍ도지사, 대도시
				시가화조정구역 ➾ 시ㆍ도지사, (국)
				수산자원보호구역 ➾ (해)
				입지규제최소구역 ➾ 시장ㆍ군수를 제외한 결정권자

도시군계획시설: 기반시설 중 도시군관리계획으로 결정된 시설

기반시설의 종류

(1) 교통시설：도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차 및 건설기계검사시설 등

(2) 공간시설：광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ유원지ㆍ공공공지

(3) 유통ㆍ공급시설：유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ 등

(4) 공공ㆍ문화체육시설： 학교ㆍ공공청사ㆍ문화시설 등

(5) 방재시설： 하천ㆍ유수지ㆍ저수지ㆍ방화설비 등

(6) 보건위생시설： 장사시설ㆍ도축장ㆍ종합의료시설

(7) 환경기초시설：하수도ㆍ폐기물처리시설 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설, 수질오염방지시설, 폐차장

3. 도시군계획시설사업의 시행절차

도시ㆍ군계획시설 결정ㆍ고시	⇨ 3개월이내	단계별집행계획 수립ㆍ공고 (1단계집행계획) (2단계집행계획)	⇨	시행자 지정ㆍ고시 1.행정청 시행자 2. 비행정청 시행자	⇨	실시계획 작성ㆍ고시 1.시행자 작성 2.설계도서,자금계획 등 포함	⇨	공사 후 준공검사 1. 수용ㆍ사용 2. 타인토지출입, 일시사용, 장애물 제거 3. 국ㆍ공유지 처분제한

□ 도시개발사업, 정비사업(개별법률로 따로 학습)

소유권

이전ㆍ고시

□ 지구단위계획구역의 지정 지구단위계획 수립(테마11)

지구단위계획: 도시 일부 지역의 체계적ㆍ계획적 개발을 위한 상세한 개발계획

지구단위계획구역의 지정대상 및 지구단위계획의 내용

지구단위계획 내용

2.도시지역 외의 지역

(1) 50%이상 계획관리지역 포함한 지역

(2) 개발진흥지구를 지정한 지역

1.도시지역 안

(1) 임의적 지정대상(신규개발지)

(2) 의무적 지정대상

① 정ㆍ택 사업완료 후 10년 지난

② 시ㆍ공 해제 30만㎡이상

③ 녹ㆍ주 변경 30만㎡이상

① 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모(필수)

② 건축물 용도제한ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ건축물 높이 최고한도ㆍ최저한도(필수)

③ 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선

④ 환경관리계획 또는 경관계획

⑤ 교통처리계획

지구단위계획구역 지정대상

□ 입지규제최소구역,

입지규제최소구역계획

허가대상, 허가기준, 허가제한

1.허가절차

(1) 15일 이내 허가 또는 불허가 처분 후 통지(서면 또는 국토이용정보체계

(2) 조건부 허가: 조경 등의 조건부 허가

(3) 이행보증금: 총공사비의 20%이내, 국가나 지자체는 납부예외, 준공검사 후 반환

2.허가의 면적기준: 아래 면적 미만 – 허가 가능

(1) 주거ㆍ상업ㆍ자연녹지ㆍ생산녹지: 1만㎡미만  (2) 공업지역: 3만㎡미만

(2) 보전녹지지역: 5천㎡미만                   (4) 관리지역: 3만㎡미만

(5) 농림지역: 3만㎡미만                      (6) 자연환경보전지역: 5천㎡미만

3. 허가의 제한

(국), 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 법정된 사유(5개)에 해당하는 경우 1회 한하여 3년 이내에서 허가를 제한가능.(법정된 3가지 사유에 해당하면 1회 한하여 2년 이내 연장 가능)

개발행위의 허가(테마12)

허가대상

다음 어느 하나의 행위를 하려는 자는 특별ㆍ광역ㆍ자치시장ㆍ자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 단 도시군계획사업은 예외

(1) 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

(2) 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ자연환경보전지역에서 울타리 안이 아닌 토지에 물건을 1월 이상 물건을 적재

(3) 토지의 형질변경(절토,성토,정지,포장, 매립), 단 법정된 경작은 제외

(4) 토석채취(흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 채취)

(5) 법정된 토지의 분할

① 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 인ㆍ허가를 받지 아니하고 행하는 분할

② 건축법 상 분할제한면적 미만의 분할

③ 관계법령에 의한 인ㆍ허가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5m이하 분할

도시ㆍ군계획시설부지 안에서 개발행위 제한

(1) 도시ㆍ군계획시설의 설치장소로 결정된 지상ㆍ지하 등에서 도시군계획시설 이외의 건축물의 건축ㆍ공작물 설치 등은 허가하여서는 아니된다.

(2) 단 시설의 결정ㆍ고시일부터 2년 이내 시설사업 시행이 없는 경우 시설 중 법정된 사유에 해당하면 가설건축물 등의 건축을 허가할 수 있다.

2. 도시ㆍ군계획시설부지 안에서 매수청구

(1) 청구사유: 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ고시일부터 10년 이내 도시군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우

(2) 청구권자: 지목이 대인 토지소유자

(3) 청구의 상대방: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수, 시행자, 설치ㆍ관리의무자

(4) 매수절차: 청구일부터 6개월 이내 매수여부 통지, 통지한 날부터 2년 이내 매수

3. 도시ㆍ군계획시설결정의 실효

시설 결정ㆍ고시일부터 20년 이내 시설사업이 시행도지 아니하는 경우 그 20년이 되는 날의 다음 날에 실효

4. 지방의회 보고

지방자치단체의 장은 도시ㆍ군계획시설결정고시 후 10년 이내 시설사업이 미시행되는 경우 보고의무.

허가의 예외

다음 행위는 허가를 받지 아니하고 할 수 있다.

(1) 재해복구ㆍ재난수습을 위한 응급조치, 단 행위 후 1개월 이내 신고를 하여야 한다.

(2) 건축법 상 신고대상 건축물의 개축ㆍ증축ㆍ재축

(3) 그 밖에 법정된 경미한 행위(농림어업용 비닐하우스 설치, 50톤 이하 공작물 설치 등)

1. 개발밀도관리구역

(1) 의의: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에서 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 대상으로 지정

(2) 지정효과: 건폐율 또는 용적률을 대통령령으로 정하는 범위(당해 지역에 적용되는 용적률 최대한도 50%이내)에서 강화

(3) 지정절차: 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 지정한 후 공보에 고시하여야 한다.

개발밀도관리구역

기반시설부담구역

(테마13)

개발행위에 따른

기반시설의 설치

2. 기반시설부담구역

(1) 의의: 개발밀도관리구역 외의 지역으로 개발로 인하여 도로ㆍ공원ㆍ학교(대학교 제외) 등 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하기 위하여 지정ㆍ고시하는 지역.

(2) 지정효과: 1년 이내 기반시설설치계획을 수립, 도시군관리계획에 반영

(3) 지정절차: 주민의견을 듣고 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 지정 후 공보에 홈페이지에 고시

도시개발구역 지정ㆍ고시

(테마1)

도시개발사업을 시행하려면 행정청이 사업시행장소를 정하고 고시합니다.

1. 지정권자

(1) 원칙: 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장

(2) 예외: 법정된 경우 (국)이 지정 가능.

2. 지정 규모: 다음의 면적 이상으로 지정하여야 한다.

① 도시지역:  주거지역ㆍ상업지역 – 1만㎡이상

공업지역 - 3만㎡이상

자연녹지지역 또는 생산녹지지역 - 1만㎡ 이상

② 도시지역 외 -  30만㎡이상

※ 예외- 「취ㆍ개ㆍ지」가 지정된 지역은 예외.

3. 지정 또는 변경 절차

기초조사(임의) ➾ 의견청취(공람이나 공청회) ➾ 협의 및 심의

➾ 지정ㆍ고시

4. 지정해제: 다음에 규정된 날의 다음 날에 구역은 해제된 것으로 본다.

(1) 구역 지정ㆍ고시 일부터 3년이 되는 날까지 실시계획 인가신청이 없는 경우 그 3년이 되는 날

(2) 공사완료 공고일 또는 환지처분 공고일

5. 지정효과

(1) 도시지역, 지구단위계획구역으로 결정ㆍ고시로 의제

(2) 7개 개발행위시 허가대상

도시개발사업

새로운 시가지를 조성하는 사업. 우선 사업절차를 암기하고 각 절차의 의미를 파악합니다.

개발계획 수립ㆍ고시(테마2)

개발계획은 사업을 지시하는 총괄 행정계획입니다.

1. 수립시기

(1) 원칙: 구역 지정 전 수립

(2) 예외: 다음 지역에서는 구역 지정 후 수립 가능.

① 자연녹지지역

② 생산녹지지역

③ 도시지역 외의 지역 등

2. 동의: 환지방식에서 개발계획 수립 시 면적 2/3 + 토총 1/2 이상 동의

3. 내용: 다음의 사항이 포함되어야 한다.

① 시행자, 시행방식

② 토지이용계획

③ 인구수용계획

④ 교통처리계획

⑤ 환경보전계획 등

4. 수립기준

면적 330만㎡이상인 경우 주거ㆍ생산ㆍ교육ㆍ유통ㆍ위락 등의 기능이 서로 조화를 이루어야 한다.

도시개발법

시행자 지정ㆍ고시(테마3)

도시개발사업 시행자는 12명 중에서 1명이 지정됩니다.

1. 시행자: 시행자는 다음의 자 중에서 지정권자가 지정한다.

(1) 공공: ① 국가 또는 지자체     ② 공공기관

③ 정부출연기관         ④ 지방공사

(2) 민간: ⑤ 구역 내 토지소유자   ⑥ 도시개발조합(전부환지)

⑦ 수도권 외의 지역으로 이전법인

⑧ 주택법 상 등록사업자

⑨ 토목공사업 면허를 받은 자      ⑩ 부동산개발업자

부동산투자회사                  공동출자법인

2. 전부환지방식: 토지소유자나 조합을 시행자로 지정

3. 도시개발조합

토지소유자 7인 이상이 정관 등 작성하여 지정권자에게 설립인가 신청, 설립인가 후 30일 이내 등기함으로써 조합이 성립.

(설립인가 신청시 면적 2/3 + 토총 1/2이상 동의)

4. 시행자 변경

(1) 실시계획 인가 후 2년 내 공사 미착수.

(2) 도시개발구역 지정ㆍ고시 후 1년 내 실시계획 인가 신청하지 아니하는 경우

실시계획 인가ㆍ고시(테마4)

도시개발사업에 대한 설계도 등의 작성과정입니다.

1. 시행자가 실시계획을 작성하여야 한다.

2. 실시계획은 개발계획에 맞게 작성하여야 한다.

3. 작성 후 지정권자의 인가를 받아야 한다.

4. 실시계획에는 설계도서ㆍ자금계획 등이 첨부되어야 한다.

공사의 착수

도시개발사업은 3가지 방식 중 1가지를 선택하여 시행할 수 있습니다.

① 수용 또는 사용방식(테마5)

1. 수용 또는 사용방식

시행자는 도시개발사업에 필요한 토지 등의 수용하거나 사용할 수 있다.

민간시행자는 법정된 동의(면적 2/3 이상 소유 + 토총 1/2이상 동의)를 얻어야 한다.

2. 토지상환채권(보상금 대신 지급하는 채권)

시행자는 토지소유자가 원하면 매수대금의 일부를 지급하기 위하여

토지상환채권을 발행할 수 있다. 기명식 증권

3. 원형지(개발하지 아니한 상태의 토지)의 공급

시행자는 지정권자의 승인(공급계획 제출 후)을 받아 「①국가ㆍ지자체, ②공공기관, ③지방공사, ④공모에서 선정된 자, ⑤학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자」에게 원형지를 수의계약으로 공급할 수 있다.(원칙) 단 학교나 공장 등의 부지는 경쟁입찰로 공급.

4. 조성 토지(수용 한 후 개발한 상태의 토지) 등의 공급

시행자는 조성 토지 등을 공급하려고 할 때는 공급계획을 작성ㆍ변경하여 지정권자에게 제출하여야 한다. 조성 토지 등의 공급은 경쟁입찰의 방법을 따른다.(원칙) 단 법정된 토지는 예외적으로 추첨과 수의계약으로 공급 가능.

② 환지방식(테마6)

환지계획 작성ㆍ인가(시ㆍ군ㆍ구)고시 ➾ 공사 ➾ 준공검사 ➾ 환지처분 공고, 등기

1. 환지계획: 사업 후 교부 받을 환지의 위치ㆍ규모 등을 미리 정하는 계획.

시행자가 환지계획을 작성하여야 한다.

(1) 종전의 토지 및 환지의 「위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용상황ㆍ환경」 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 환지를 정하여야 한다. ➾ 적응환지

(2) 적응환지 예외

① 환지부지정: 토지소유자의 신청 또는 동의

② 증환지 또는 감환지

③ 입체환지: 건축물의 일부나 토지의 공유지분으로 권리이전

④ 체비지(비용충당) 또는 보류지(공공시설 등 설치)

2. 환지처분: 사업 후 새로운 토지를 교부하고 권리를 귀속시키는 처분.

환지는 환지처분공고일 다음 날부터 종전토지로 보며, 종전토지의 소유권 등의 권리는 동일성을 잃지 않고 환지로 이전한다.(단 지역권 등은 종전토지에 존속함)

★ 도시개발채권 ★

시ㆍ도지사가 도시개발사업 등에 필요한 자금을 조달하기 위하여 도시개발채권을 발행할 수 있다.

③ 혼용방식

도시 및 주거환경정비법

정비사업

정비사업 – 구시가지를 철거 후 다시축조하는 사업.

정비사업은 다음과 절차로 사업을 진행합니다.

용어정리 (테마1)

1. 정비사업: 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등을 개량하는 다음의 사업.

(1) 주거환경개선사업

① 도시저소득주민 집단거주하고 정비기반시설 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경 개선사업,

② 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설 등의 확충을 통하여 주거환경 보전ㆍ정비ㆍ개량

(2) 재개발사업: ① 정비기반시설 열악하고 노후ㆍ불량건축물 밀집한 지역에서 주거환경 개선사업,

② 상업지역 또는 공업지역에서 도시기능 회복 또는 상권 활성화 사업

(3) 재건축사업: 정비기반시설 양호하나 노후ㆍ불량한 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경 개선사업

2. 토지등소유자

(1) 주거환경개선사업ㆍ재개발사업: 정비구역 안의 토지 또는 건축물소유자 또는 그 지상권자

(2) 재건축사업: 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

3. 시장ㆍ군수등: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장

4. 토지주택공사등: 한국토지주택공사 또는 지방공사

5. 정비기반시설: 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구, 열ㆍ가스등 공급시설, 녹지ㆍ광장 등

6. 공동이용시설: 놀이터ㆍ마을회관ㆍ공동작업장, 구판장ㆍ세탁장ㆍ화장실 및 수도, 탁아소ㆍ어린이집ㆍ경로당 등

정비계획 입안,

정비구역 지정ㆍ고시(테마3)

정비계획은 정비예정구역에 대한 구체적 지시를 위한 행정계획이고, 정비구역은 사업 시행 장소를 지정한다는 의미입니다.

기본계획 수립ㆍ고시(테마2)

도시전체의 정비사업을 지시하는 총괄계획이 기본계획입니다.

.

1. 수립권자

특별시장ㆍ광역시장ㆍ자치시장ㆍ자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 수립하여야 한다.(군수는 아님). 5년마다 타당성 검토

2. 내용

① 정비사업의 기본방향, 토지이용계획ㆍ정비기반시설계획ㆍ공동이용시설설치계획 및 교통계획

② 정비예정구역의 개략적 범위

③ 단계별 추진계획(정비예정구역별 정비계획 수립시기)

④ 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물 밀도계획

⑤ 세입자에 대한 주거안정대책

3. 절차

주민 공람(14일 이상)ㆍ지방의회 의견청취(60일 내 의견제시) ➾ 협의 후 심의, 승인(대도시 시장이 아닌 시장이 도지사에게)

➾ 공보에 고시 후 보고(국토부장관에게)

1. 정비계획의 입안 후 정비구역 지정신청

(1) 입안권자: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 세부 정비계획을 입안할 수 있다.

(2) 절차: 주민에게 서면통보 후 주민설명회를 하고, 30일 이상 주민 공람하며, 지방의회의 의견을 들은 후 입안할 수 있다.

‘구청장 등’은 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역의 지정을 신청하여야 한다.

‘특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수’는 정비계획을 입안하여 직접 정비구역을 지정한다.

2. 정비구역의 지정 또는 변경

(1) 지정권자: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정ㆍ고시.

(2) 지정효과: 정비구역 안에서 다음 개발행위는 시장ㆍ군수 등의 허가를 받아야 한다.

① 건축물의 건축ㆍ용도변경,     ② 공작물설치,  ③ 토지형질변경    ④토석채취,

⑤ 토지분할,   ⑥ 물건적재,       ⑦ 죽목벌채ㆍ식재

3. 정비구역 등의 해제

(1) 해제요청(의무): 구청장 등은 ‘정비구역 등’이 법정된 사유(3년, 2년, 2년, 3년)에 해당하는 경우 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 등의 해제를 요청하여야 하고, 자치시장ㆍ자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 직접 정비구역 등을 해제하여야 한다.

(2) 직권해제(임의): 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 법정된 사유(①과도한 부담 예상, ②목적 달성이 불가능, ③토지등소유자의 30/100이상이 해제 요청)에 해당하는 경우 ‘정비구역 등’의 지정을 해제할 수 있다.

4. 사전제한

(국), 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수는 비경제적 건축, 투기방지를 위하여 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에서 3년 이내(1년 연장)에서 건축과 토지분할을 제한할 수 있다.

5. 정비계획 입안제안

토지등소유자는 법정된 사유에 해당하면 입안권자에게 정비계획 입안을 제안할 수 있다.

시행자, 시행방식(테마4)

추진위원회, 정비사업조합(테마5)

1. 추진위원회의 구성

조합의 설립하려는 경우 정비구역 지정ㆍ고시 후 위원장을 포함한 5인 이상 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수 동의를 받아 추진위원회를 구성하여 시장ㆍ군수등의 승인을 얻어야 한다.

2. 조합의 설립

(1) 설립(변경)인가

① 재개발사업

토지등소유자 3/4이상 동의 및 토지면적의 1/2이상의 토지등소유자 동의를 얻어 정관 등을 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 설립인가.

② 재건축사업(주택단지 안)

주택단지 안의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상 토지소유자 동의를 얻어 정관 등을 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 설립인가를 받아야 한다.

(2) 조합원

① 재개발사업: 정비구역 안의 토지등소유자

② 재건축사업: 정비구역 안의 토지등소유자로 사업에 동의한 자.

종류	시행방법	시행자(1차 시행자)
주거환경 개선사업	다음 어느 하나의 방법 또는 혼용하는 방식 1. 토지등소유자가 스스로 주택을 보전ㆍ개량. 2. 수용하여 주택 등을 우선 공급 3. 환지방식 4. 관리처분계획에 따라 주택 등을 공급	‘시장ㆍ군수등’, ‘토지주택공사등’ 법정된 자를 지정.
재개발사업	관리처분계획 또는 환지	조합 또는 조합이 조합원 과반수 동의 후 「‘시장ㆍ군수등’, ‘토지주택공사등’, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 한국감정원」과 공동으로 시행할 수 있다.
재건축사업	관리처분계획	조합 또는 조합이 조합원 과반수 동의 후 「‘시장ㆍ군수등, ‘토지주택공사 등’, 건설업자, 등록사업자」와 공동으로 시행할 수 있다.

공사의 착수(테마7)

정비사업은 정비사업조합이 분양신청을 받은 후 관리처분계획(분양받을 주택을 확정)을 수립한 후 철거하여 공사를 시작합니다.

사업시행계획 인가ㆍ고시

(테마6)

정비사업에 대한 설계도 등의 작성 과정입니다.

1. 사업시행(계획)인가ㆍ고시

(1) 인가권자: 사업시행자(시장ㆍ군수 등 제외)는 사업시행계획서를 작성하여 시장ㆍ군수 등에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.

(2) 동의: 총회를 개최하여 조합원의 동의(과반수)를 얻어야 한다.

(3) 내용: ①토지이용계획(건축물배치계획), 정비기반시설 및 공동이용시설설치계획, ② 「설계도서ㆍ 자금계획 등」 이 포함

③ 범죄예방대책  ④ 교육환경보호대책 등

2. 사업시행인가 특례

(1) 토지 등의 권리취득(수용)ㆍ사용

사업시행자는 재개발사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 토지 등의 권리를 취득(수용)하거나 사용할 수 있다.(사업시행인가 고시가 있을 때 사업인정 고시를 의제)

(2) 매도청구

사업시행자는 재건축사업을 시행할 때 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대하여 사업시행인가 고시일 후 30일 이내 동의여부 회답 촉구, 2개월 이내 회답이 없는 경우 매도청구

1. 절차

분양공고ㆍ통지, 분양신청 ⇨ 관리처분계획 작성ㆍ인가 ⇨ 철거 및 공사 ⇨ 소유권 이전ㆍ고시

2. 분양신청, 관리처분계획

(1) 분양통지, 분양신청

① 분양통지: 사업시행인가의 고시일부터 120일 이내 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지한다.

② 분양신청기간: 위의 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.

③ 미분양자: 분양신청을 하지 아니한 자 등은 관리처분계획 인가일 다음 날부터 90일 이내 현금으로 청산 협의를 시작 하여야 한다.(협의 불성립시 수용재결 또는 매도청구 소송)

(2) 작성(의무) 및 인가

① 작성자: 사업시행자는 분양신청기간 종료된 때는 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수에게 인가를 받아야 한다.

② 내용: ㉠ 분양설계, ㉡ 분양대상자의 주소ㆍ성명,

㉢ 분양대상자별 분양예정 대지ㆍ건축물의 추산액

㉣ 분양대상자별 종전 토지ㆍ건축물 명세 및 가격

㉤ 정비사업비의 추산액, 조합원의 부담규모

(3) 공사완료고시

시행자는 공사완료 고시 후 측량과 분할절차를 거쳐 대지ㆍ건축물에 대한 소유권을 이전ㆍ고시하고, 소유권 이전ㆍ고시 다음 날에 소유권을 취득한 것으로 본다.